Может ли государство оспорить приватизацию спустя десятилетия? И как долго можно считать объект недвижимости законным, если он построен с нарушениями? Анастасия Сивицкая и Андрей Миронов прокомментировали два актуальных тренда: законодательные ограничения деприватизационных исков и риски пересмотра прав на объекты, которые десятилетиями числились в ЕГРН.
Сроки давности по деприватизационным искам
В апреле в Госдуму внесли и приняли в первом чтении законопроект о введении предельных сроков исковой давности по делам об оспаривании приватизации. В мае его поддержало правительство. Поправки в ст. 217 ГК закрепляют общий трехлетний срок с момента выявления нарушения и абсолютный десятилетний предел с момента выбытия имущества из государственной или муниципальной собственности.
Ограничения не затронут антикоррупционные иски, дела об изъятии имущества по антиэкстремистскому и антитеррористическому законодательству, а также споры о нарушении правил иностранных инвестиций в стратегические общества. Новые правила будут применять и к будущим требованиям, и к уже возникшим спорам, если по ним еще нет вступившего в силу судебного решения.
Юристы считают проект реакцией на деприватизационные споры последних лет, когда государственные органы и прокуратура оспаривали сделки спустя десятилетия после приватизации. Истцы ссылались на публичный интерес, ничтожность сделок или выбытие имущества помимо воли собственника и пытались вывести требования из-под общих правил об исковой давности. Это создавало риски для активов, которые за это время могли несколько раз перейти к новым владельцам.
Советник практики разрешения споров Stonebridge Legal Анастасия Сивицкая обращает внимание, что прокуратура формально не указана в законопроекте, хотя часто инициирует деприватизационные споры. По ее словам, хоть логика закона предполагает применение ограничений и к прокурорским искам, окончательный подход сформирует практика.
«Принятие изменений в ГК позволит остановить фактический пересмотр итогов приватизации по истечении более 30 лет. Новелла будет способствовать стабильности гражданского оборота, даст гарантии бенефициарам, которые на протяжении десятилетий развивали предприятия и инвестировали в них значительные средства», прокомментировала Анастасия.
Право собственности на самострой спустя 18 лет
Верховный суд подтвердил, что вступившее в силу решение о признании права собственности можно пересмотреть спустя годы, если объект изначально построили с нарушением закона (дело № А51-12610/2007). Спор касался здания кафе во Владивостоке. В 2007 году суд признал за предпринимателем право собственности на объект незавершенного строительства. При этом он фактически не исследовал права на землю. В 2024 году администрация Владивостока узнала о регистрации права и оспорила судебный акт: объект находился на муниципальной земле, разрешение на строительство не выдавали, участок под застройку не предоставляли.
Апелляция восстановила срок и отменила решение 2007 года. Кассация не согласилась, но ВС поддержал муниципалитет. Суд указал, что отсутствие согласия собственника участка и несоответствие вида разрешенного использования исключают законное возникновение права собственности.
Руководитель практики инфраструктуры, строительства и ГЧП Stonebridge Legal Андрей Миронов видит в деле конфликт между законностью и охраной публичных интересов с одной стороны и стабильностью гражданского оборота и защитой добросовестных приобретателей — с другой. По его словам, с учетом обстоятельств объект действительно был самовольной постройкой и не мог быть создан в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории. Но принятое решение фактически лишает текущего собственника права, которое было отражено в ЕГРН, и пересматривает 18 лет сложившихся правоотношений.
«Подобный подход создает дополнительные правовые риски для сделок, особенно с недвижимостью, потому что фактически ни один потенциальный приобретатель теперь не может быть полностью уверен, что не лишится прав на покупаемую недвижимость из-за нарушений, которые были допущены при ее создании и которые зачастую не могут быть выявлены», дополнил Андрей.
Полная версия дайджеста доступна на портале Право.ру.